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Mi faccio ... la casa

A proposito di mutuo

Un contratto d'acquisto ed un modulo di richiesta di mutuo.Per scegliere il mutuo più appropriato alle proprie possibilità ed esigenze ed evitare brutte sorprese, occorre tener presente tutti gli elementi che lo caratterizzano e quali possano essere gli effetti patrimoniali sul richiedente.[d]

Il mutuo è un finanziamento, a medio/lungo termine, concesso abitualmente dalle Banche, Istituti di Credito e Società Finanziarie per acquistare o ristrutturare un immobile, garantito da un'ipoteca sull'immobile stesso. Di solito, sono previste quote fisse di rimborso (rate), comprendenti ammortamenti complessivi del capitale e interessi predeterminati (tasso fisso) oppure quote di ammortamento e interessi variabili (tasso variabile).

Ma andiamo con ordine. Ecco gli aspetti fondamentali di un mutuo.

L'istruttoria è la fase di ricerca e valutazione svolta dalla banca sulla base della richiesta di concessione del finanziamento. La banca valuta l'importo da versare sulla base del valore dell'immobile e del reddito del cliente.

Se l'istruttoria si chiude positivamente tra banca e cliente viene stipulato un contratto di mutuo alla presenza di un notaio e viene accesa un'ipoteca sull'immobile, cioè una garanzia in virtù della quale il prestito è garantito dal bene in oggetto.

La durata del mutuo può variare dai 5 ai 30 anni ed oltre. Occorre tenere presente che a durate più lunghe si accompagnano costi più elevati.

Generalmente il finanziamento concesso dalle banche non supera il 70-75% del prezzo di compravendita dell'immobile o del suo valore stimato in sede di perizia tecnica.
Il rimborso avviene attraverso le rate (pagamenti periodici) pagabili a diversa cadenza (da mensile ad annuale) composte da una quota di capitale (l'importo prestato che si sta rimborsando) e una quota di interessi (la parte dovuta alla banca).

Il tasso di interesse può essere fisso, variabile o misto. Il tasso fisso viene determinato alla concessione del prestito e rimane invariato per tutta la durata del rimborso senza la possibilità di usufruire di eventuali riduzioni dei tassi. Il tasso variabile si modifica nel tempo ed è legato all'andamento di determinati indici finanziari. Il tasso misto è un compromesso tra i primi due e consiste nell'applicazione di un tasso fisso per un periodo iniziale prevedendo la possibilità di passare al variabile successivamente.

L'interesse applicato dalla banca è il risultato di due componenti: Irs o Euribor e Spread che sono riassunte in un unico parametro, il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) o ISC (Indicatore Sintetico di Costo) che esprimono in percentuale il costo complessivo del finanziamento. Questi valori comprendono gli interessi e tutti gli oneri da sostenere per utilizzare il credito (come ad esempio, le spese di istruttoria, di apertura e chiusura della pratica, le eventuali spese di riscossione, di rimborsi e incasso della rate, escluse quelle per imposte e tasse). Questi parametri devono essere tenuti in considerazione perchè consentono di mettere a confronto diversi preventivi di mutuo.

Alcuni suggerimenti:

  • non limitatevi alla prima offerta ma effettuate una ricerca di mercato tra i vari Istituti bancari per verificare i diversi tassi di interesse proposti, al fine di scegliere il più conveniente alle proprie esigenze. C'è la possibilità di scegliere tra banche e società finanziarie private. Di solito le prime sono più lente ma hanno dalla loro parte una maggiore affidabilità mentre le finanziarie private richiedono procedure meno complesse, ma occorre informarsi per sondarne l'affidabilità e la serietà;
  • verificate tutti gli oneri accessori (istruzione della pratica, spese di perizia dell'immobile, costi legati alle modalità di pagamento delle rate del mutuo). Tra le banche esistono differenze, spesso rilevanti, nella quantificazione delle spese di accensione del mutuo. Generalmente l'importo per le commissioni bancarie richieste per l'apertura della pratica varia dallo 0,10% allo 0,75% del mutuo. A questa somma vanno aggiunte le spese relative alla perizia tecnica per la stima dell'immobile e all'iscrizione ipotecaria;
  • scegliete il notaio dopo aver svolto una ricerca di mercato. Tale categoria professionale ha la possibilità di offrire un "onorario" flessibile, tra un minimo e un massimo tariffario. E' consigliabile fare la ricerca avendo notizie certe sul valore dell'immobile per consentire l'esatta quantificazione del "preventivo". Il notaio rappresenta anche il consulente legale-finanziario del contraente e deve redigere la "relazione notarile", presupposto fondamentale per la stipulazione del contratto di mutuo;
  • predisponete tutta la documentazione necessaria in tempi brevi per ridurre i tempi di erogazione. Se l'importo del mutuo non è particolarmente significativo, l'Istituto di credito può fondare la delibera su di essi, anche senza la perizia dell'immobile (risparmiando il costo di quest'ultima);
  • stabilite con chiarezza se il tasso d'interesse applicato è "a regime" o "di ingresso". Spesso infatti le banche propongono, a fini promozionali, un tasso iniziale "di ingresso" ridotto, che nel tempo tende a lievitare.

I documenti generalmente necessari da presentare alla banca durante la fase istruttoria sono i seguenti:

  • copia dell'ultimo atto di proprietà con relativa trascrizione;Un signore sommerso da una montagna di documenti.[d]
  • certificazione della Conservatoria dei registri immobiliari o dichiarazione notarile sostitutiva;
  • perizia che per determinati importi viene effettuata direttamente da un tecnico della banca;
  • planimetria catastale dell'immobile;
  • nota di trascrizione in favore del venditore;
  • certificato di attualità catastale;
  • licenza edilizia;
  • licenza di abitabilità;
  • codice fiscale;
  • certificato di nascita;
  • certificato di residenza;
  • autocertificazione del venditore attestante che non sono state eseguite opere abusive;
  • dichiarazione dei redditi;
  • autocertificazione di stato civile (del venditore e del compratore);
  • relazione notarile.

La Legge Finanziaria 2008 ha stabilito che è sempre possibile, per la banca e il debitore, variare senza spese le condizioni di contratto di mutuo mediante scrittura privata anche non autenticata. Dettagli di questa procedura, modalità e costi sono consultabili sulla Guida del Mutuo Informato (linkabile a destra di questa pagina) realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato a da 11 Associazioni dei Consumatori.