Menu
Mostra menu

Mi faccio ... la casa

L'affitto

La locazione (l'affitto) è un contratto consensuale in cui le parti (locatore e Un signore firma un contratto di locazione presso un'agenzia immobiliare. conduttore) devono osservare una serie di regole, affinché si stabilisca un rapporto di reciproca chiarezza e non si creino le premesse di successive problematiche legali o contenziosi.

Indichiamo una serie di suggerimenti generali sugli obblighi del proprietario e dell'inquilino, ricordando che, in ogni caso, il contratto di affitto deve essere registrato presso l'ufficio del Registro del Comune di competenza areale dell'immobile.

Il proprietario (o locatore) deve:
  • consegnare all'inquilino l'immobile in buono stato di manutenzione (a tal proposito deve avere la licenza di abitabilità per evitare che il conduttore possa chiedere la risoluzione del contratto);
  • provvedere a tutte le riparazioni necessarie alla destinazione d'uso dell'immobile, salvo quelle di piccola manutenzione (spettanti all'inquilino).

E' consigliabile che il locatore:

  • depositi in modo fruttifero l'importo della cauzione versata dal conduttore;
  • accerti, in contraddittorio con il conduttore, lo stato di consegna e di riconsegna dell'immobile;
  • provveda alla dichiarazione fiscale del reddito prodotto dalla locazione, in quanto tale dichiarazione ha natura di presupposto necessario ai fini della intimazione di sfratto (es.: per morosità dell'inquilino). Il giudice può dichiarare inammissibile la domanda giudiziale in carenza di dimostrazione della denuncia fiscale;
  • provveda ad ispezionare, con dovere di preavviso e con periodicità l'immobile per verificarne lo stato di manutenzione.

L'inquilino (o conduttore) deve:

  • assicurare una diligenza media (cosiddetta del "buon padre di famiglia") nel servirsi dell'immobile per l'uso stabilito dal contratto. Ai fini di questo obbligo, è bene che all'atto della sottoscrizione del contratto:
    • abbia verificato che l'immobile sia efficiente (cioè che l'impianto idrico, elettrico, di riscaldamento siano perfettamente funzionali, se possibile con l'assistenza di un tecnico di fiducia che attesti l'idoneità all'uso);
    • abbia escluso con certezza eventuali disfunzioni, in caso contrario gli potrebbero essere addebitate al momento del rilascio;
    • abbia verificato che il libretto di manutenzione della caldaia sia stato aggiornato dal proprietario, a fronte del periodico controllo di sicurezza;
    • abbia constatato che le condizioni delle eventuali tappezzerie siano ottimali (in caso contrario, è consigliabile inserire nel contratto il reale stato di consegna, indicando la qualità e la quantità dei difetti riscontrati);
  • pagare il canone di affitto nei termini stabiliti e con le modalità convenute (bonifico bancario, pagamento diretto, etc.) in modo che non comporti ritardi ed oneri economici aggiuntivi;
  • restituire, al termine del contratto, l'immobile nello stesso stato in cui lo ha ricevuto, salvo il deterioramento dovuto al godimento.

In particolare, prima del rilascio dell'immobile:

  • invitare, con raccomandata a.r., il proprietario ad ispezionare l'immobile con congruo anticipo. Reiterare, con lo stesso mezzo, l'invito, più volte, se il locatore non aderisce;
  • comunicare il rilascio dell'immobile e la disponibilità alla riconsegna delle chiavi, con raccomandata a. r. al locatore;
  • nel caso in cui l'inquilino intenda avere un termine flessibile per il recesso anticipato dal contratto, è bene che lo inserisca espressamente nel contratto ed abbia in evidenza il termine di preavviso del rilascio, di modo che la comunicazione (sempre con raccomandata a. r.) pervenga al conduttore nel tempo dovuto (es.: se si deve rilasciare l'immobile il 31 agosto ed occorrono 6 mesi di preavviso, questo deve essere comunicato entro e non oltre il 28-29 febbraio precedente, precisandosi che, a questa data, il locatore ne deve essere già a conoscenza);
  • provvedere ad una verbalizzazione dello stato di riconsegna (con la presenza preferibile di un testimone), in contraddittorio con il locatore;
  • munirsi di rilievi fotografici dell'immobile per eventuali sviluppi processuali e di contenzioso.